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    房住不炒背景下的22城土地集中供应带来哪些深刻影响?

    房住不炒背景下的22城土地集中供应带来哪些深刻影响?

    分类:
    行业新闻
    发布时间:
    2021/02/25
    浏览量
    01

    背景

    近日,天津、郑州、青岛均发布了住宅用地分类调控相关文件,文件指出2021年住宅用地实现集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”政策,且全年公告不能超过3次,除上述3个城市外,网传还有19个城市分别是,北上广深4个一线城市和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、无锡。房住不炒背景下,三道红线、银行贷款限制以及土地供给端的新政将会全方位的保障房子回归居住属性。

     

    02

    影响

    此消息一出,立时炸开了锅,不少客户都找到我们询问了相关情况,房企朋友最初比较关心22个城市名单,后又关心政策的影响,政府朋友询问有没有先例,具体在操作层面怎样执行。目前来看,还要等待未来政策细则,但对于开发商和政府的运营能力都是一个极大的考验。

     

    ◆ 影响一:1年推3次住宅用地,资金如何保障?

     

    以杭州为例,2020年共推出住宅用地165宗,按照新规一次的推出量在50宗以上,如果杭州、上海、苏州、宁波同时推地资金需求量更大。房企要跟随政策及时调整,第一、开发商的销售计划要跟着土拍的节奏出现明显的变化,6月拍地,4,5月就要促回款保证账面资金;第二、联合拿地方式将会为房企减少资金、运营、销售等多重压力,可以优先考虑;第三、融资能力将得到巨大考验,国企的优势将会被放大,未来国企拿地将会占比更大,民企可以积极考虑和国企加强合作,互利共赢。

    ◆ 影响二:投资团队经受考验?

    按照现有政策,投拓人员工作总量不变,但是各区域的投资部将会出现在3次土地公告后工作量暴增的场景,在短时间内完成大量的初步研判、实地踏勘、报告撰写等工作成为了投拓人员必须要具备的能力。同时总部如何集中审查也是需要考虑的事情,毕竟买错一块地,将承受巨大损失。因此新政推出后,对投拓人员的素质与公司投资决策会有更高的要求。

     

    ◆ 影响三:集中上市你死我活?

     

    集中供应意味着集中上市,同批次供应50宗以上的土地,项目入市时间相近,入市项目竞争将会异常激烈,将会对商品房市场形成一定的冲击,抑制城市房价上涨。对房企的前期研判能力,融资能力,以及产品能力,营销能力都提出了新的考验。把原本已经够激烈的竞争,再次拉升到了一个新的水平上。

     

    ◆ 影响四:城市研判尤为重要?

     

    22个城市基本包括了5大城市群中的热点城市,面对单次大量供地时,可能会出现投资了北京,会错过武汉,选择了长三角,大湾区再好的地也只能干瞪眼。在资金有限的情况下如何做取舍就显得尤为重要,需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判。中指·地主城市研究模块从经济水平、人口潜力、资源优势、市场表现4大维度,上百个指标分析城市间与城市内部各板块投资价值,助力企业对不同城市及区域的潜力、市场周期进行精准研判。

     

     

    ◆ 影响五:地方政府压力更大?

     

    单次大批量的土地供应,也对政府的管理能力提出了更高要求,比如在同一时间的不同区域供地,来对冲供应节点同区域出现大量供应,减少开发商销售顾虑。亦或是城市间协调公告时间,避免城市间竞争等。总之,各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比,对地方政府形成有效约束。

    03

    结语

    进入2021年,政府对商品房市场的调控花样百出,此次土地供应端改革,将在短时间内掀起土地市场巨大的波浪。从长期看,达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目标后,政策的延续性还需时间证明,我们也会持续关注。

     

     

    来源:中指研究院